Puntos clave para de la nueva ley de vivienda 2023

Hace poco más de un año, el Consejo de Ministros propuso la nueva Ley de Vivienda en España, la primera de su índole, llegando a un acuerdo en abril de 2023 tras varias negociaciones. Su aprobación aún está pendiente, sin embargo, ya se conocen varias medidas que incluirá esta ley, la cual se terminará de debatir y aprobar en mayo.

Esta ley busca traer orden sobre diferentes ámbitos del sector inmobiliario, especialmente en el alquiler de inmuebles, e incluirá medidas para ayudas al acceso a la vivienda, regulación de los desahucios o la limitación de los precios del alquiler en “zonas tensionadas”.

En Ágorax hemos consultado diferentes fuentes para analizar las propuestas de esta ley y explicarte todo lo que debes saber y cómo te afectará. Sigue leyendo.

Los puntos clave sobre la nueva ley de vivienda

Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler

“Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control”. Cada Comunidad Autónoma puede declarar barrio o un municipio como «zona tensionada», también, puede incluir en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.  

Una zona tensionada debe cumplir, al menos, uno de estos dos requisitos:

  • Su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años.
  • El precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona.

En el caso de alquiler, una zona tensionada deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:

  • Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos esté por encima del 30% de la renta media de los hogares.
  • Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años antes de la declaración de área tensionada.

Una zona tensionada podrá ser desde un distrito censado como micro zona, pasando por áreas mucho más grandes, hasta Comunidades Autónomas enteras, siempre que cumplan con una de estas dos condiciones.

Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas

Los precios de los alquileres de los nuevos contratos sean de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados. Esta medida busca contener y reducir el precio de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas. 

Estos topes se establecerán, según la modalidad de contrato y tipo de propietario: pequeño o gran tenedor. Para pequeños propietarios: según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de alquiler. Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.

Nueva definición para grandes tenedores

Se distinguen entre grandes y pequeños propietarios.

Grandes tenedores: personas físicas o jurídicas que son propietarios de 5 o más viviendas.

Pequeños propietarios: personas físicas o jurídicas que son propietarios de menos de 5 viviendas.

Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC

Este punto ha sido uno de los más criticados y debatidos, puesto que, varios expertos no aprueban este tipo de medidas. Con la nueva normativa, a partir de enero de 2024, las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y quedarán desvinculadas del IPC.

Además, se propone que para enero 2025 esté listo un nuevo índice de referencia para la actualización de todos los alquileres y que será más estable e inferior al IPC. Actualmente, existe un grupo de trabajo asignado para definir cómo será este índice.

Situaciones entre caseros e inquilinos

Los gastos y honorarios inmobiliarios, producidos por el alquiler de un inmueble, estarán a cargo del propietario. Hoy en día, esta comisión de la inmobiliaria está a cargo del inquilino; con la nueva ley, será obligación del propietario. Sin embargo, el inquilino seguirá pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler.

Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad, tasa de basura, etc.). También, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley, cuando existe un acuerdo entre las partes. Actualmente, La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que las partes lleguen a acuerdos, aunque estos sean contrarios a la Ley.

Nuevas medidas de protección frente a los desahucios

Este ítem de la ley tiene varias medidas para alcanzar la protección: terminar con los desahucios sin fecha predeterminada, por lo cual, será obligatorio establecer una fecha y una hora para su ejecución. Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, siendo posible aplazar los procesos más de 2 años. Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. Cada comunidad podrá articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional necesaria.

La polémica sobre varios puntos de esta nueva Ley de Vivienda está sobre la mesa, siendo varios sus detractores. Aún queda esperar el borrador final de la Ley para tener certeza de los puntos incluidos y cómo afectará o beneficiará a la población en general.

Desde nuestra experiencia profesional, en Ágorax estaremos al pendiente de los cambios de ley para mantenerte informado. Estamos a tu lado.

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